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7 dicembre 2006

Convenienza del leasing immobiliare

Sono stati ridimensionati dal legislatore in sede di conversione del decreto legge 223/2006 gli effetti negativi della riforma del regime Iva degli immobili strumentali sulle società di leasing. Vediamo dunque che cosa cambia.

Acquisto dell’immobile strumentale da parte della società di leasing. In fase di acquisto dell’immobile strumentale da concedere in leasing , occorre verificare preliminarmente la natura della controparte cedente l’immobile, ovverosia se è:

  1. Impresa costruttrice e/o ristrutturatrice che vende entro 4 anni dall’ultimazione/ristrutturazione dell’immobile;
  2. Impresa con opzione per l’Iva in atto di cessione;
  3. Impresa senza opzione per l’Iva in atto di cessione dell’immobile.

Nei primi 2 casi la società di leasing potrà portare in detrazione l’iva sborsata in acquisto ed inoltre l’atto di cessione sconta l’imposta di registro in misura fissa (168 €); di contro se l’impresa cedente non esercita l’opzione Iva in atto, la cessione è fatturata in esenzione Iva e così sconta l’imposta di registro in misura proporzionale (7%).In tutte queste 3 ipotesi l’atto di cessione in cui è controparte la soc. di leasing, anche se soggetto ad Iva, sarà assoggettato alle imposte ipotecarie e catastali in misura ridotta a partire dal 1° di ottobre 2006 rispettivamente dell’1,5% e dello 0,5% (in luogo di quelle ordinarie del 3 e dell’1%). Per ciò che concerne la base imponibile le imposte catastali e di registro vengono applicate sul valore catastale ma con l’obbligo di dichiarare nell’atto di cessione il prezzo reale o valore venale del bene immobiliare, specificandone anche i mezzi di pagamento, con la conseguenza che se il valore reale dichiarato non risulterà veritiero l’imposta sarà ricalcolata sull’intero ammontare del prezzo e non solo sul valore catastale.

Canoni di leasing. I canoni di leasing relativi a fabbricati strumentali per natura restano assoggettati a Iva se la società di leasing ha optato a sua volta per l’opzione Iva in atto. I contratti di leasing immobiliare tuttavia saranno soggetti a registrazione con aliquota dell’1% sul canone annuo in ciascuna delle annualità di durata del contratto; tali somme pero’ saranno scomputabili da quanto dovuto dall’azienda utilizzatrice o da terzi per imposte ipotecarie e catastali in sede  di riscatto del bene.

Riscatto. Il prezzo di riscatto segue lo stesso regime Iva dei canoni di locazione; all’atto del riscatto sono dovute, anche se l’operazione è soggetta ad Iva, le imposte ipotecarie e catastali ridotte (sempre dal 1° ottobre 2006) all’1,5% e allo 0,5%. Per cio’ che concerne la base imponibile da dichiarare da parte di chi riscatta sull’atto di compravendita vale quanto detto sopra con riferimento dell’acquisto dell’immobile da parte della società di leasing.

Considerazioni finali. Sulla base del nuovo testo di legge riformato, dunque, ad un ‘impresa artigiana o industriale o commerciale che debba acquistare un immobile strumentale (laboratorio, opificio, magazzino, ufficio, ecc.) e che si chieda se sia più conveniente, dal punto di vista degli esborsi finanziari , acquistarlo tramite mutuo o tramite leasing, ebbene possiamo rispondere che agli attuali tassi di mercato, il leasing appare più conveniente del mutuo per le semplici ragioni che da un lato c’è la possibilità di dedurre i canoni di leasing dal reddito d’impresa in un periodo di tempo inferiore alla deduzione degli ammortamenti ; e dall’altro, nonostante la formula del leasing è penalizzata all’inizio dall’applicazione dell’imposta di registro sui canoni di leasing (l’1%) , questa è solo una penalizzazione transitoria poiché essa verrà scomputata dalle imposte ipotecarie e catastali all’atto del riscatto, imposte che solo nell’operazione di leasing sono dimezzate.

Per informazioni:
Ufficio Credito della Confartigianato Bologna
Federfidi Bologna
rag. Borsetto 
a.borsetto@confartigianatobologna.it
dott. Moda
l.moda@confartigianatobologna.it
051/4172311

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