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26 giugno 2012

CEDOLARE SECCA – I CHIARIMENTI DELL’AGENZIA

Con la circolare n. 20/E del 04.06.2012 sono arrivati alcuni chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate in materia di cedolare secca.
In particolare, sono state fornite alcune specifiche in materia di comunicazione agli inquilini, analizzando alcuni casi particolari, quali la stipula di un contratto di locazione di durata inferiore a 30 giorni, oppure l’ipotesi in cui il contratto di locazione preveda già da sé la rinuncia agli aggiornamenti del canone.
La cedolare secca (o tassazione piatta) sugli immobili è stata introdotta nel nostro ordinamento nel 2011 e prevede un regime opzionale di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione degli immobili ad uso abitativo. Questi vengono assoggettati ad un’aliquota fissa, 21% o 19% in presenza di contratti di locazione a canone concordato, che sostituisce, oltre all’ordinario scaglione IRPEF, anche l’imposta di registro e di bollo dovute per la registrazione del contratto.
Il regime di tassazione della cedolare secca ha carattere facoltativo e la sua applicazione è subordinata all’esercizio di un’opzione da parte del locatore. In linea generale, l’opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione ed esplica effetti per l’intera durata del contratto, salvo revoca.
L’opzione per la “cedolare secca” può essere esercitata dal locatore esclusivamente persona fisica, che possieda l’unità abitativa in qualità di proprietario, ovvero, usufruttuario o titolare di altro diritto reale di godimento (in particolare, d’uso, di abitazione, di enfiteusi). Sono esclusi dalla possibilità d’opzione gli esercenti attività d’impresa, arte o professione. Pertanto gli immobili locati nell’esercizio di un’attività di impresa o di lavoro autonomo non possono essere assoggettati a tassazione piatta.
Affinchè sia applicabile la cedolare secca la locazione deve avere ad oggetto unità immobiliari abitative, locate ad uso abitativo. Ciò implica che l’opzione è consentita nell’ipotesi in cui siano soddisfatte congiuntamente le seguenti condizioni:
– l’unità immobiliare deve essere accatastata in una delle categorie abitative del Gruppo A (ad eccezione, quindi, dell’A/10, relativa a “uffici e studi privati”);
– la locazione deve essere ad uso abitativo.

E’ ammessa la possibilità di optare per la cedolare secca anche con riferimento alle pertinenze, qualora “locate congiuntamente all’abitazione”.
In base all’art. 3, comma 11, del decreto legislativo n. 23 del 2011 l’opzione per la cedolare secca non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.
Al riguardo l’Agenzia, ad un anno dall’applicazione, evidenzia che con riguardo ai casi in cui il locatore può avvalersi della cedolare secca per l’annualità decorrente dal 2011 direttamente in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nel 2012, la lettera raccomandata con cui il locatore comunica al conduttore la rinuncia all’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo deve ritenersi tempestiva se inviata entro il 1° ottobre 2012, termine di presentazione della dichiarazione dei redditi 2011.
Rimangono, comunque, fermi gli altri presupposti di applicazione della cedolare secca e i conseguenti obblighi dichiarativi e di versamento, anche dell’acconto. Ciò presuppone, in particolare, che per le annualità interessate (che terminano nel 2011 e/o che decorrono dal 2011) il locatore non abbia applicato l’aggiornamento del canone e abbia versato l’acconto se dovuto.
Dunque per le annualità contrattuali relative al 2011 si è ancora in tempo per mandare la raccomandata all’inquilino (entro il 1°ottobre 2012) e agguantare, se più favorevole, il regime fiscale della cedolare. E’ però necessario, come già detto, aver rinunciato all’aggiornamento del canone e aver versato gli acconti. In ogni caso qualora l’aggiornamento del canone sia stato applicato e già percepito, lo stesso deve essere restituito.
Per quanto riguarda l’acconto, l’Agenzia ritiene che l’omesso versamento dell’acconto della cedolare secca per l’anno 2011, alle date previste, non precluda la possibilità di assoggettare i canoni di locazione ad imposta sostitutiva. Il contribuente interessato può avvalersi a tal fine dell’istituto del Ravvedimento Operoso.
Si ricorda che l’imposta di registro versata non può essere restituita.

Per i contratti di locazione che, invece, prevedono espressamente la rinuncia agli aggiornamenti del canone non è necessario inviare al conduttore la comunicazione in questione. Si ritiene che la medesima conclusione può essere estesa anche ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo che non rientrano nel regime transitorio del 2011 (dunque anche a quelli stipulati dal 2012), qualora nel contratto di locazione sia espressamente prevista la rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento.


Contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni:

Per tali contratti, per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso, il locatore può applicare la cedolare secca in sede dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta nel quale è prodotto il reddito. L’obbligo di inviare la comunicazione di rinuncia agli aggiornamenti del canone può essere escluso nell’ipotesi di contratti di locazione di durata complessiva nell’anno inferiore a trenta giorni. In relazione a tali contratti di breve durata, per i quali non vige l’obbligo della registrazione in termine fisso, non opera il meccanismo di aggiornamento del canone.


Per ulteriori informazioni:

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